“亲兄妹过户房子，以为能按1%交契税，结果多花了3万多！”“爷爷奶奶把房子过户给孙子，却不能享受亲属优惠，只能按普通交易缴税”——房产过户时，很多人都栽在“直系亲属”的认定上。
大家都知道直系亲属过户能省税，但90%的人都搞错了享受优惠的亲属范围。不是血缘近就算“直系亲属”，也不是所有亲属过户都能享1%契税。今天就用最接地气的语言，把直系亲属过户的优惠规则、认定范围、避坑要点讲透，帮你理清思路，不花冤枉钱。
一、先划重点：能享1%契税的3种关系，少一种都不行
很多人觉得“只要是亲戚，过户就能省税”，但实际上，我国房产过户的税收优惠政策中，能享受低契税（1%）的“直系亲属”范围非常严格，只包括以下3类：
1. 父母与子女之间（双向过户都可）
- 包括生父母、养父母、继父母与子女（形成抚养关系的继子女）；
- 不管是父母把房子过户给子女，还是子女把房子过户给父母，都能享受亲属过户优惠；
- 常见场景：父母年迈，把房产过户给子女继承；子女买房后，把婚前房产过户给父母避税。
2. 配偶之间（婚内/离婚过户均可）
- 夫妻婚内过户房产，或离婚时分割房产过户，都属于亲属优惠范围；
- 婚内过户通常可享受契税减免（部分地区直接免征），离婚分割过户也能按优惠税率缴税，比普通交易省不少钱；
- 注意：配偶过户需提供结婚证或离婚证+离婚协议，证明婚姻关系。
3. 其他常见关系：均不享受优惠
这是最容易踩坑的地方，很多人误以为这些关系能省税，结果白白多花钱：
- ❌ 兄弟姐妹：亲哥、亲姐、亲弟、亲妹都不算“能省税的直系亲属”，过户只能按普通二手房交易缴税（契税1%-3%，还可能涉及个税、增值税）；
- ❌ 祖父母/外祖父母与孙子女/外孙子女：哪怕是亲爷爷奶奶把房子过户给亲孙子，也不能享受1%契税优惠，需按普通交易处理；
- ❌ 叔伯姑姨、堂表亲戚：这类亲属关系更不属于优惠范围，过户税收和陌生人交易没区别。
真实案例：
张先生想把名下一套价值100万的房产过户给亲妹妹，以为能按1%交契税（1万元），结果到税务局咨询后发现，兄妹关系不在优惠范围内，只能按普通交易的3%交契税，再加上其他费用，总共多花了3万多。
二、1%契税的核心条件：不只是关系对，这些要求也得满足
很多人以为“只要关系对，就能按1%交契税”，但实际上，1%契税是“亲属关系+房屋条件”的双重要求，少一个都不行。根据国家税务总局的政策规定：
1. 房屋条件：面积+套数是关键
- 面积要求：过户的房产面积需在90平方米及以下；
- 套数要求：接收房产的一方（买方）需满足“家庭唯一住房”或“家庭第二套改善性住房”；
- 家庭唯一住房：90㎡及以下按1%交契税，90㎡以上按1.5%交；
- 家庭第二套住房：90㎡及以下仍按1%交契税，90㎡以上按2%交；
- 注意：“家庭”范围包括购房人、配偶及未成年子女，成年子女不算在内。
2. 过户方式：不同方式，税费差异大
即使是符合条件的3类亲属，不同过户方式的税费也不同，1%契税主要适用于“买卖过户”和“赠与过户”中的特定情况：
- 买卖过户：满足面积和套数条件，就能按1%交契税，流程简单，后续房产再次交易时税费更划算；
- 赠与过户：部分地区可免征契税（需提供亲属关系证明），但后续受赠人再出售房产时，需缴纳20%的个人所得税（满5年且唯一住房可免征）；
- 继承过户：通常免征契税，但需在被继承人去世后办理，且后续出售同样可能涉及20%个税。
误区澄清：“1%契税”不是固定优惠
不是所有符合条件的亲属过户都能享1%契税：
- 若房产面积超过90㎡，即使是父母过户给子女，也不能按1%缴税（90㎡以上唯一住房按1.5%，二套按2%）；
- 若接收方家庭已有2套及以上住房，且房产面积超过90㎡，契税可能按3%缴纳，优惠力度大幅降低。
三、常见过户场景税费对比：别选错方式多花钱
我们以一套价值100万、面积80㎡的普通住宅为例，对比不同亲属关系、不同过户方式的税费差异，一看就懂：
过户场景 亲属关系 过户方式 契税税率 契税金额（100万房产） 比普通交易省多少钱
父母→子女 符合优惠 买卖过户（唯一住房） 1% 1万元 2万元（普通交易按3%算）
夫妻婚内过户 符合优惠 赠与过户 0%（部分地区） 0元 3万元
亲兄妹过户 不符合优惠 普通买卖 3% 3万元 0元
爷爷→孙子 不符合优惠 赠与过户 3% 3万元 0元
从表格能明显看出，符合条件的亲属过户能省2-3万元，而不符合条件的亲属过户，和陌生人交易没区别，白白多花几万块。
四、过户前必做的3件事：避免白跑+多花钱
房产过户流程复杂，提前做好这3件事，能少走很多弯路：
1. 先确认自己是否在优惠范围内
- 第一步：对照前文的3种关系，判断自己是否符合优惠条件；
- 第二步：准备证明材料：户口本（证明父母子女关系）、结婚证/离婚证（证明配偶关系）、亲属关系公证（特殊情况需提供）；
- 第三步：提前咨询当地税务局：不同地区政策略有差异（如部分城市允许祖父母与孙子女享受优惠），过户前打12366税务热线，或到不动产登记中心咨询，确认本地规则。
2. 测算税费：选对过户方式更省钱
不同过户方式的税费差异大，根据自身情况选择：
- 短期持有（5年内可能出售）：优先选“买卖过户”，虽然需交1%契税，但后续出售时个税、增值税按普通二手房规则缴纳，比赠与过户省20%个税；
- 长期持有（5年以上且唯一住房）：可选择“赠与过户”，部分地区免征契税，后续满5年出售可免征个税；
- 继承过户：仅适用于被继承人去世后，免征契税，但后续出售个税较高，适合长期持有不打算出售的情况。
3. 准备齐全材料：避免白跑一趟
不管哪种过户方式，提前准备好以下材料，提高效率：
- 核心材料：房产证、双方身份证、户口本；
- 关系证明：结婚证/离婚证、亲属关系公证、出生医学证明（父母子女关系）；
- 其他材料：房屋买卖合同（买卖过户）、赠与协议（赠与过户）、完税证明、房屋测绘报告。
五、常见踩坑案例：这些错误别犯
案例1：亲兄妹过户，误以为能省税
李先生把一套价值120万的房产过户给亲妹妹，以为能按1%交契税（1.2万元），结果到税务局办理时被告知，兄妹关系不在优惠范围内，需按3%交契税（3.6万元），再加上1%个税，总共多花了3万多。
案例2：爷爷奶奶过户给孙子，按赠与缴税
张大爷想把房子过户给孙子，以为是直系亲属能享1%契税，结果被告知不符合优惠条件。选择赠与过户后，交了3%契税，后续孙子如果想出售，还可能要交20%个税。
案例3：忽视“家庭唯一住房”条件
王女士把90㎡的房子过户给女儿，但女儿家庭已有一套住房（二套），且房子面积刚好90㎡，只能按2%交契税，不能享受1%优惠，多花了1万多元。
六、避坑3句话，记牢不亏
1. 不是血缘近就能省税，1%契税只认父母、子女、配偶3种关系；
2. 1%契税有双重要求：关系符合+90㎡及以下+家庭唯一/二套住房；
3. 过户前先咨询税务局，别凭“想当然”办事，避免白跑还多花钱。
七、不同场景的最优过户方案
场景1：父母想把房子过户给子女，长期持有
- 方案：买卖过户（90㎡及以下，子女家庭唯一住房），按1%交契税，后续无额外个税风险；
- 优势：流程简单，税费最低，后续子女出售也方便。
场景2：夫妻婚内过户房产，规避婚姻风险
- 方案：婚内赠与过户，部分地区免征契税，只需缴纳少量工本费；
- 优势：成本最低，能快速完成过户，证明房产归属。
场景3：兄弟姐妹之间过户房产
- 方案：按普通二手房交易处理，尽量满足“满2年免征增值税”“满5年唯一住房免征个税”的条件，降低税费；
- 注意：提前和税务局确认税费明细，避免遗漏。
场景4：爷爷奶奶想把房子过户给孙子
- 方案：若孙子未成年，可先由父母代持，后续再过户；若必须直接过户，可选择赠与过户，虽然契税按3%交，但比买卖过户省个税、增值税；
- 提醒：后续出售需满5年且唯一住房，才能免征20%个税。
最后想说：房产过户，“先问清楚”比什么都重要
房产是大额资产，过户时多花1%的契税，可能就是几万块钱。很多人因为不懂政策，误以为亲属关系能省税，结果白白多花钱，追悔莫及。
核心原则就是：过户前先确认3件事——亲属关系是否符合优惠范围、房屋面积和套数是否满足1%契税条件、当地是否有特殊政策。别凭“我以为”办事，多打一个咨询电话，多跑一趟税务局，就能避免几万块的损失。
希望这篇文章能帮你理清直系亲属过户的规则，避开常见陷阱，顺利完成过户，不花冤枉钱。如果你有过户计划，不妨先对照本文自查，或分享给家人朋友，一起避坑！
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